这么多房子怎么卖?山西房地产“去库存”调查

摘要: 对大多数国人来说,有了房子,才能安居乐业。

01-12 17:37 首页 房地产新观察

对大多数国人来说,有了房子,才能安居乐业。


转眼间2016年上半年已经过去,化解房地产库存作为今年结构性改革五大任务之一,除了北上广等一线城市,各个地市纷纷出台政策,多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号,我省也同样迅速出台了相应的房地产政策。


当前,山西省供给侧结构性改革的一大内容是房地产“去库存”,这是关系国计民生的大事情。年初,省委、省政府提出,要围绕“房”这个民生“去库存”,千方百计增加商品房销售,减少库存总量,促进房地产市场平稳发展。5月,山西省发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》,共11条措施力促去库存。


山西省的《关于加快化解房地产库存的若干意见》,强调引导房地产开发企业适当降低房价“去库存”。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低房价。


房地产政策的变化相当引人注目,相信绝大多数的读者也会留意一些关于身边的房价问题。因此,本期话题关注当前山西省房地产市场情况,向读者介绍山西“去库存”的一些背景,让读者们对山西省房地产政策多一些了解。


山西有多少库存房子

商品房待售面积为1663.3万平方米


想了解山西“去库存”的情况,就不得不提及山西省目前的房地产库存数据。


据省住房城乡建设厅相关负责人介绍,山西省最新数据显示,截至6月底,山西省商品房待售面积为1663.3万平方米,比年初减少152.7万平方米,全省商品房销售面积和销售额分别增长47.7%和48.5%。全省各市待售面积不尽相同,其中,朔州248.4万平方米,阳泉129万平方米,吕梁102.8万平方米,忻州75.2万平方米,大同158万平方米,临汾127.3万平方米,运城244.8万平方米,长治249.3万平方米,晋中114.7万平方米,太原170.7万平方米,晋城43万平方米。这么多的房子里,商品住宅库存面积达1196.6万平方米,约占到我省商品房库存的72%,商业营业性用房面积达268.7万平方米,约占到山西省商品房库存的16.1%,商品住宅与商业营业性用房也是山西省“去库存”的主要任务。


尽管山西省房地产去库存取得了明显成效,但房地产库存压力仍然较大,主要表现在两个方面:一是部分城市库存压力较大。朔州、阳泉、吕梁等市人口少,城市容量小,前几年开发建设力度较大,导致供大于求,形成了较大数量的库存,拉长了全省消化周期;二是商业营业性用房消化周期较长。受经济下行和电子商务等因素影响,商业营业性用房库存消化进程较为缓慢。但商业营业性用房库存总量较小,对房地产去库存工作影响不大,随经济好转,商业营业性用房销售将恢复正常。


这么多房子怎么卖?当前山西省在商品房销售中出现了“两热两冷”的状况。“两热”一是指大型品牌企业,如恒大、万科等,这些企业的房产往往销售情况火热,甚至出现因抢购而供不应求的情况;二是指中小户型房产销售情况火热,这些约120平方米的商品房在销售中占比最高。而相对的,“两冷”则是说本地房地产企业与大户型房产别墅销售情况趋冷


省房地产协会秘书长介绍说,不同于外省的大型品牌房地产企业,我省房地产企业销售策略较为落后,开发的房地产整体环境相对较差,品质质量有待完善,所处的房产地段也相对远离城市核心区域;大户型房产则受制于消费者大众的经济水平,由于经济下行等因素而难以卖出。


山西库存因何而起

产业发展与房地产开发不同步不匹配为主要原因


房地产库存是市场价值规律下的产物。在中国做房地产,只要拿到土地,就可以从银行中贷款搞基建,开始时房子供不应求,利润很高,偿还银行本息都很容易。冲着早期中国房地产行业的高利润,大量的投资涌入市场,导致土地成本提高,房价随之上涨,房子越造越多,而利润却越来越少,这时候的房子则开始供大于求。


专家认为,由于房地产是一项长期投资,其出售、转手都间隔时间较长,因此投资人的等待期限同样较长,市场上供大于求后,市场反应会延后,房子建好时,投资者会发现房子已经卖不出去了,此时大量的房地产库存开始出现。


具体到山西来说,经济水平与房地产业发展的不匹配是导致房产库存的重要原因之一。房地产业的发展应当“产城结合”,产业的发展能够带来大量的就业岗位,就业的人自然而然会去定居,也就带动了房地产业的发展。在没有具备足够吸引力的支柱产业的城市中,其房地产业的发展是缺乏动力和支撑的。


省住房城乡建设厅相关负责人以山西省朔州市为例介绍,作为一个资源型城市,它的经济结构相对单一,前几年由于各种原因,其经济发展较快,房地产业也迅速发展,大量楼盘建设出来;而煤炭价格下滑之后,朔州市的经济随之下滑,户籍人口开始外流,房地产行业的投资虽然停止,但建设出来的楼盘却再鲜有人问津,导致朔州市库存大量积压且消化周期较其他城市明显要长。


居民投资理财渠道较少是房产库存大量出现的另一重要原因。改革开放以后,我国人均收入大幅增加,然而多出来的收入该往哪里去?早期人们便通过购买房地产进行投资,致使房地产价格一路飙升,自从房地产限购令出台后,房产价格有所下降,但也随之引发了楼市库存积压的问题。


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